حزب کمونیست چین بیش از ۱۰۰ میلیون عضو دارد اما تنها ۲۳ نفر در دفتر سیاسی آن سیاستهای کلان کشور را تعیین میکنند. این رهبران در نشست اضطراری سپتامبر ۲۰۲۴ تصمیم گرفتند بازار متزلزل مسکن را تثبیت کنند، اما بازار راه خود را رفت. ابتدا نشانههایی از بهبود دیده شد و فروش در اواخر ۲۰۲۴ و اوایل سال جاری افت شدید خود را متوقف کرد. در آوریل حتی ویلایی در خیابان مشهور جولو شانگهای به بهای بیش از یک میلیون یوان برای هر متر مربع فروش رفت. با این حال، در ماههای اخیر قیمتها دوباره سقوط کرده و نرخ افت قیمت در ۷۰ شهر بزرگ چین در اکتبر به شدیدترین میزان یکساله خود رسید. این رکورد گرچه توجه مردم را جلب کرد اما خریداران جدیدی به بازار نیاورد.
رهبران چین در واکنش به این وضعیت کند عمل کردهاند. مقاومت صادرات و نزدیک ماندن به هدف رشد حدود ۵٪ باعث شده رسیدگی گسترده به بحران مسکن به تأخیر بیفتد. با این حال دولت اکنون در حال بررسی بسته جدیدی از اقدامات برای مهار سقوط بازار است؛ از جمله یارانه نرخ بهره و تخفیف مالیاتی برای وامگیرندگان مسکن.
کاهش قیمت مسکن فقط اعتبار دولت را تهدید نمیکند؛ بلکه ثروت خانوارها را از بین میبرد و مصرف را در بخشهای دیگر اقتصاد کاهش میدهد. این روند همچنین ارزش وثیقه بسیاری از وامها را پایین میآورد و فشار مالی را افزایش میدهد. اگر بانکها برای وصول بدهی، ملک بدهکاران را مصادره و سریعاً بفروشند، این فروشهای اضطراری سقوط قیمتها را تشدید میکند.
از اوج قیمتها در ۲۰۲۱ تاکنون نرخها بین ۲۰ تا ۴۰٪ کاهش یافته است. تا آوریل نیمی از مالکان در یک نظرسنجی اعلام کردهاند ارزش ملکشان نه فقط از بیشینه قبلی، بلکه از مبلغی که برای خرید پرداختهاند نیز کمتر شده است. شمار خانههایی که ارزششان از بدهی وام کمتر است رو به افزایش است و انتظار میرود تا پایان امسال ۷۰۰ هزار واحد به این وضعیت برسند و سال آینده به ۱/۸ میلیون واحد افزایش یابد.
وام مسکن تنها نوع بدهی مربوط به ملک نیست. حدود ۲۵ تریلیون یوان وام کسبوکارهای کوچک با وثیقه ملکی تضمین شده است. اگر این کسبوکارها ورشکست شوند، بانکها ملک را مصادره و حتی در بازارِ راکد خواهند فروخت. پیشبینی میشود تعداد ملکهای مصادرهشده در ۲۰۲۶ به ۱/۵ میلیون واحد برسد و این سیل عرضه، تثبیت قیمتها را سختتر کند.
بنابراین نیاز به اقداماتی قویتر است. طرحهای جدید اگرچه هزینه وام مسکن را شاید یک درصد کاهش دهد، اما تأثیر آن محدود است. اگر این یارانه فقط شامل وامهای جدید شود، صرفهجویی سالانه خانوادهها حدود ۶۳ میلیارد یوان خواهد بود و اگر به وامهای موجود نیز تعمیم یابد، این رقم به ۴۳۷ میلیارد یوان در سال، یعنی حدود ۰/۳٪ تولید ناخالص داخلی میرسد و با افزایش معافیت مالیاتی بهره وام میتواند تا نزدیک ۰/۵٪ تولید ناخالص داخلی بالا رود.
افت احتمالی نرخ وام میتواند هزینه استقراض را به سطح بازده اجاره مسکن نزدیک کند و از نظر تئوریک قیمتها را «منصفانه» جلوه دهد. با این حال، بازار مسکن لزوماً در همین نقطه متوقف نمیشود. پس از سالها حباب قیمتی، ممکن است قیمتها مدتی بیش از حد پایین بماند تا خریداران دوباره به میدان بیایند. بازار مسکن چین که پیشتر در برابر تصمیم سیاستمداران مقتدر مقاومت کرده است، فعلاً تسلیم واقعیتهای اقتصادی نمیشود.
