نرخ وام مسکن در آمریکا هم‌زمان با افزایش قیمت خانه‌ها به روند صعودی خود ادامه می‌دهد و امید بسیاری از شهروندان را برای خرید خانه کاهش داده است. ترکیب نرخ‌های بالای وام و هزینه‌های فزاینده مسکن، بازار را بیش از پیش با رکود مواجه کرده و توان مالی خریداران، به‌ویژه افرادی را که برای نخستین بار قصد خرید خانه دارند، تحت فشار قرار داده است.
شرکت بزرگ تأمین مالی مسکن فردی مک روز پنجشنبه گزارش داد که میانگین نرخ وام مسکن با نرخ ثابت و بازپرداخت ۳۰ ساله به ۷/۴ درصد رسیده است. این رقم در هفته گذشته ۷/۲۸ درصد بود و بالاترین سطح از نوامبر ۲۰۲۳ به شمار می‌رود. در مدت مشابه سال گذشته، این نرخ ۶/۳ درصد بود.
نرخ وام مسکن در فوریه امسال به کمتر از ۶ درصد کاهش یافته بود؛ اتفاقی که پیش از آغاز جنگ ایران رخ داد و امیدواری‌هایی درباره بهبود توان خرید مسکن ایجاد کرد. با این حال، نرخ‌ها از ماه مارس بار دیگر افزایش یافتند و اکنون کاهش فشار هزینه‌های مسکن دشوارتر از گذشته به نظر می‌رسد.
قیمت خانه‌ها نیز همچنان رو به افزایش است. پس از جهش شدید قیمت‌ها در دوران همه‌گیری کرونا، زمانی که نرخ‌های بسیار پایین بهره رقابت شدیدی میان خریداران ایجاد کرده بود، روند افزایش قیمت‌ها با سرعت کمتری ادامه یافت. بر اساس داده‌های آژانس فدرال تأمین مالی مسکن آمریکا، قیمت خانه‌ها در سراسر کشور در ماه ژوئیه نسبت به سال گذشته ۲/۶ درصد افزایش داشت.
افزایش هم‌زمان قیمت خانه و نرخ وام، معاملات مسکن را به‌شدت کند کرده است. طبق آمار انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا، معاملات خانه‌های موجود در ماه اوت نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱/۲ درصد کاهش یافت. همچنین پیش‌بینی‌های شرکت زیلو نشان می‌دهد که معاملات در سه‌ماهه چهارم سال ممکن است نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۳/۵ درصد افت کند.
بخش بزرگی از جمعیت آمریکا همچنان توان خرید خانه را ندارد. برآوردها حاکی از آن است که حدود ۲/۵ تا ۳ میلیون نفر به دلیل افزایش هزینه‌ها عملاً از بازار مسکن خارج شده‌اند. در چنین شرایطی، خریداران بالقوه با موانع بیشتری روبه‌رو هستند و بسیاری از آن‌ها خرید خانه را به تعویق می‌اندازند.
جنگ ایران یکی از عوامل مؤثر بر افزایش نرخ وام مسکن بوده است. پس از آغاز حملات آمریکا و اسرائیل به ایران، قیمت نفت افزایش یافت و بهای بنزین و گازوئیل نیز به‌سرعت بالا رفت. با وجود افزایش انتقال نفت از خلیج فارس، اختلال در زنجیره‌های تأمین و آسیب به پالایشگاه‌ها موجب شده است قیمت نفت همچنان در سطح بالایی باقی بماند.
سرمایه‌گذاران همچنین نگران‌اند که افزایش هزینه انرژی ناشی از جنگ ایران و رشد بدهی شرکت‌های بزرگ فناوری برای توسعه زیرساخت‌های هوش مصنوعی، فشارهای تورمی را تشدید کند. بازده اوراق خزانه‌داری ۱۰ ساله آمریکا که بر نرخ بسیاری از وام‌های تجاری و مصرفی، از جمله وام مسکن، تأثیر می‌گذارد، روز پنجشنبه به ۵/۳۶ درصد رسید؛ بالاترین سطح از سال ۲۰۰۲.
خریداران خانه برای نخستین بار بیش از دیگران تحت فشار قرار گرفته‌اند، زیرا برخلاف مالکان فعلی، معمولاً سرمایه انباشته‌شده‌ای از خرید قبلی ملک ندارند. در مقابل، افرادی که از نظر مالی توان بیشتری برای خرید خانه دارند، اغلب کسانی هستند که از قبل مالک ملک‌اند. با این حال، نگرانی از پرداخت نرخ بالاتر وام هنگام جابه‌جایی، بسیاری از مالکان را نیز از عرضه خانه‌هایشان منصرف کرده است.
بر اساس داده‌های زیلو، تعداد آگهی‌های جدید خانه‌های عرضه‌شده برای فروش در ماه سپتامبر نسبت به ماه قبل ۳/۹ درصد کاهش یافت. این روند نشان می‌دهد که نه‌تنها خریداران، بلکه فروشندگان نیز در شرایط فعلی تمایل کمتری به ورود به بازار دارند.
تورم همچنان یکی از مشکلات اساسی خانوارهاست. افزایش قیمت اقلام ضروری مانند مواد غذایی و سوخت، بخش بیشتری از درآمد مردم را مصرف می‌کند و توان آن‌ها برای تأمین هزینه‌های مسکن را کاهش می‌دهد. افزون بر قیمت خانه و نرخ وام، هزینه‌های مالیاتی، تعمیرات و بیمه ملک نیز بر فشار اقتصادی مالکان افزوده است.
بر اساس گزارش شرکت اینترکانتیننتال اکسچنج، میانگین پرداخت ماهانه بیمه ملک برای وام‌گیرندگان خانه‌های تک‌خانواری در ژوئن به رکورد ۲۰۹ دلار رسید. بیمه اکنون نزدیک به ۱۰ درصد از هزینه‌های ماهانه مسکن را تشکیل می‌دهد؛ در حالی که این سهم یک دهه پیش ۷/۵ درصد بود.
تجربه یک زوج در شهر سنت‌لوئیس نمونه‌ای از دشواری‌های بازار مسکن است. متیو ولهوزن و همسرش سیدنی بروکمن حدود چهار سال پیش جست‌وجو برای خرید خانه را آغاز کردند، اما به دلیل هزینه‌های بالا تصمیم گرفتند خرید را به تعویق بیندازند. آن‌ها امیدوار بودند شرایط بازار بهتر شود.
با وجود افزایش بیشتر قیمت‌ها و نرخ وام در این مدت، تأخیر در خرید به این زوج فرصت داد تا پیش‌پرداخت بیشتری پس‌انداز کنند. آن‌ها سرانجام در ماه سپتامبر تصمیم به خرید گرفتند و پس از بررسی گزینه‌های مختلف، موفق شدند وامی با نرخ ۶ درصد دریافت کنند.
افزایش نرخ وام ممکن است برخی خریداران را به این نتیجه برساند که اساساً تلاش برای خرید خانه فایده‌ای ندارد؛ در حالی که بررسی دقیق درآمد، هزینه‌ها و شرایط وام می‌تواند نشان دهد برخی از آن‌ها همچنان توان خرید دارند.
با وجود چشم‌انداز نامطمئن بازار، انتظار می‌رود در صورت کاهش تورم و افت دوباره نرخ وام مسکن، شرایط به‌تدریج بهبود یابد. با این حال، زمان وقوع چنین تغییری مشخص نیست و فعلاً افزایش هزینه‌ها و کاهش توان خرید، همچنان بر بازار مسکن آمریکا سایه انداخته است.
