قیمت مسکن در استرالیا برای ششمین ماه متوالی در سپتامبر کاهش یافت و این بازار در مسیر ثبت شدیدترین رکود سه دهه اخیر قرار گرفت. تداوم فشارهای تورمی نیز پس از افزایش نرخ بهره در هفته جاری، امید چندانی به کاهش هزینه‌های بالای استقراض باقی نگذاشته است.
داده‌های شرکت اطلاعات املاک «کوتالیتی» نشان می‌دهد قیمت مسکن در سطح ملی طی سپتامبر نسبت به اوت ۱/۱ درصد کاهش یافته است. این در حالی است که افت ماه اوت نیز با بازنگری به ۱/۲ درصد رسید. در نتیجه، قیمت‌ها اکنون ۵/۲ درصد پایین‌تر از اوج خود قرار دارند و نسبت به مدت مشابه سال گذشته تغییری نکرده‌اند.
برآوردها نشان می‌دهد سرعت کاهش قیمت‌ها به یکی از شدیدترین سطوح ثبت‌شده نزدیک شده و احتمال تشدید افت در ماه‌های آینده وجود دارد. افزایش نرخ بهره، تغییرات مالیاتی دولت و تضعیف اعتماد مصرف‌کنندگان، چشم‌انداز بازار مسکن را تیره‌تر کرده است.
انتظار می‌رود قیمت مسکن در چرخه فعلی دست‌کم یک سال دیگر کاهش یابد و افت آن از اوج تا کف به حدود ۱۰ درصد برسد. در صورت تحقق این سناریو، بازار مسکن استرالیا بزرگ‌ترین رکود خود از زمان آغاز ثبت داده‌ها در سال ۱۹۸۰ را تجربه خواهد کرد.
در حال حاضر، شدیدترین افت ثبت‌شده بازار مسکن استرالیا به کاهش ۸/۹ درصدی در سال‌های ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۳ مربوط می‌شود؛ دوره‌ای که بانک مرکزی استرالیا پس از همه‌گیری کرونا، نرخ بهره را برای مهار تورم ۴۲۵ واحد پایه افزایش داد.
کاهش قیمت‌ها در شهرهای بزرگ
قیمت مسکن در سیدنی طی سپتامبر ۱/۴ درصد کاهش یافت و اکنون نزدیک به ۹ درصد پایین‌تر از اوج فوریه قرار دارد. این میزان افت از رکود پس از همه‌گیری کرونا فراتر رفته است.
در ملبورن نیز قیمت‌ها ۰/۷ درصد کاهش یافت و مجموع افت از اوج بازار به بیش از ۷ درصد رسید.
قیمت مسکن در بریزبن، آدلاید و پرت نیز بیش از یک درصد کاهش یافت و بخشی از رشد چشمگیر ۵۰ تا ۷۰ درصدی پنج سال گذشته را از دست داد.
بانک مرکزی استرالیا روز پنجشنبه از شدت نگرانی‌ها درباره آسیب‌های بازار مسکن کاست و اعلام کرد حتی اگر قیمت‌ها ۲۰ درصد دیگر کاهش یابد، تنها حدود ۵ درصد از وام‌گیرندگان در معرض نکول وام‌های خود قرار خواهند گرفت.
این نهاد پیش‌تر بازار مسکن را یکی از ریسک‌های نزولی اقتصاد معرفی کرده بود؛ با این حال، روز سه‌شنبه برای چهارمین بار در سال جاری نرخ بهره را افزایش داد و به ۴/۶ درصد رساند که بالاترین سطح در ۱۵ سال گذشته است. بانک مرکزی همچنین هشدار داد در صورت لزوم، افزایش بیشتر نرخ بهره را در دستور کار قرار خواهد داد.
تغییر مسیر بازار مسکن استرالیا
دهه‌ها نرخ بهره پایین و معافیت‌های مالیاتی سخاوتمندانه، رشد شدید قیمت املاک را رقم زده و ارزش کل املاک مسکونی استرالیا را به بیش از ۱۲ تریلیون دلار استرالیا (معادل ۸/۳۴ تریلیون دلار آمریکا) رسانده است؛ رقمی بیش از چهار برابر تولید ناخالص داخلی سالانه کشور.
قیمت مسکن در سطح ملی طی یک دهه گذشته بیش از ۶۰ درصد افزایش یافته و سیدنی پس از هنگ‌کنگ، دومین بازار مسکن گران جهان از نظر دشواری خرید خانه محسوب می‌شود.
بازار مسکن استرالیا پیش‌تر نیز دوره‌های اصلاح قیمت را تجربه کرده، اما هر بار پس از آن با جهشی بزرگ‌تر مواجه شده است. پس از رکورد افت سال‌های ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۳، کمبود مزمن عرضه و افزایش مهاجرت موجب رشد دوباره قیمت‌ها شد و کاهش نرخ بهره نیز به این روند شتاب بخشید.
با این حال، تداوم نرخ‌های بهره بالا و تصمیم دولت برای حذف برخی معافیت‌های مالیاتی سرمایه‌گذاران جدید در املاک مسکونی موجود، احتمال شکل‌گیری رکودی عمیق‌تر و طولانی‌تر را افزایش داده است؛ روندی که می‌تواند پیامدهای قابل توجهی برای اقتصاد داشته باشد.
داده‌های کوتالیتی همچنین از کاهش سریع حجم معاملات حکایت دارد. میزان معاملات در سه ماه گذشته نسبت به دوره مشابه سال قبل ۱۹ درصد کاهش یافته است که نشان می‌دهد خریداران همچنان از ورود به بازار خودداری می‌کنند.
تداوم رکود معاملات مسکن پیامدهایی فراتر از بخش املاک دارد؛ زیرا این بازار با صنایع مختلفی از خدمات املاک گرفته تا مشاغل فنی و ساخت‌وساز ارتباط گسترده‌ای دارد. برآورد رویترز نشان می‌دهد در صورت تداوم رکود، درآمد سالانه این بخش ممکن است تا ۵/۶ میلیارد دلار استرالیا کاهش یابد.
کاهش قیمت مسکن می‌تواند رشد اقتصادی را تحت فشار قرار دهد، اما با توجه به تداوم تورم بالا، هنوز آن‌قدر شدید نبوده که بانک مرکزی استرالیا را به تغییر مسیر و کاهش نرخ بهره وادار کند. برآوردها از احتمال افت ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت‌ها در چرخه فعلی حکایت دارد؛ با این حال، ممکن است در نیمه دوم سال آینده شرایط برای تغییر سیاست پولی فراهم شود.
